SCIC SA Etxalde · Habitat coopératif . www.etxalde.eu
Projet Goxoki — Hasparren
Acquisition 3 logements · 333 m² · Épargne participative · D’aujourd’hui à horizon 25 ans
600 000 € investissement
50 % autofinancement
Prêt bancaire 4 % · 25 ans
A 25 ans. Poursuite Location ou cession d’Usufruit
Économie locataire : 285 960 € sur 25 ans
Présentation du projet
Campagne d’épargne participative — Bizitoki kolektibo egitasmoa Hazparnen
Vision Etxalde
La démarche coopérative en trois axes
Un collectif citoyen qui achète des logements une seule fois,
pour les rendre abordables pour toujours.
1
Protéger collectivement notre patrimoine logement
Etxalde, collectif de plus de 200 associés, se rend propriétaire de biens ou accompagne des propriétaires afin de proposer des logements adaptés aux besoins de la population.
Un parc de logements réparti sur tout le territoire d’Iparralde permet à des citoyens de se loger durablement.
Ce sont les citoyens qui, ensemble, deviennent propriétaires de ces logements et préservent l’usage individuel de chacun :
- Les citoyens détiennent, ensemble, la nue-propriété.
- Les habitants détiennent individuellement l’usufruit.
- La priorité va aux citoyens actifs du territoire, non encore propriétaires.
- Par le statut de sociétaires, ils deviennent cogestionnaires au sein du collectif.
2
Payer les biens, une fois, pour toujours
Les organismes bancaires ne financent pas encore les usufruits directement. Etxalde contourne cette difficulté en portant l’investissement global.
La coopérative propose ces logements via des mensualités jusqu’à ce que tous les frais financiers soient couverts.
À l’issue, l’habitant se retrouve propriétaire de l’usage du bien pour toute sa vie et peut le proposer à un membre de sa famille — une transmission choisie.
3
Sortir les biens du marché spéculatif
En étant propriétaire collectif, Etxalde protège chaque logement de la spéculation immobilière.
Le décès des habitants ne génère plus la mise en vente du bien sur le marché libre.
★ La revente d’usufruit est indexée sur la tendance du marché local :
évolution du prix des dix derniers biens vendus (source : impots.gouv.fr),
entre la date d’achat et la date de revente de l’usufruit.
La population, actrice de la réussite.
Acquisition et financement de l’immeuble Goxoki — 333 m² · 3 logements · ~111 m²/logt, parties communes incluses.
Coût total
600 000 €
achat + travaux
Apport habitants, en Compte Courant d’Associé Etxalde
300 000 €
50 % — autofinancement
Prêt bancaire
300 000 €
4 % · 25 ans ·
Habitants 50 %
Banque 50 %
Les 3 ménages deviennent à la fois, locataires et sociétaires, d’Etxalde.
L’immeuble de 333 m² est géré collectivement
via l’association Goxokide, réunissant les habitants de l’immeuble et mandatée par Etxalde.
Les cinq acteurs de la réussite du projet
SCIC SA Etxalde
Propriétaire de l’immeuble · reçoit les loyers · rembourse le prêt bancaire
3 ménages
Règlent /mois, Loyer à Etxalde + Contribution à leur Compte Courant d’Associé (CCA)
Asso. Goxokide
Administre améliorations et entretien de l’immeuble, pour le compte d’Etxalde.
Banque
Prête 300 000 € à 4 % sur 25 ans ·
Population
Contribue à la réussite, par un apport en Parts Sociales (Réduction d’impôts) ou en trésorerie rémunérée (Livret A+0.5%)
www.etxalde.eu/gerer-mon-livret-logement-etxalde
Loyer et Contribution
Deux composantes · 25 ans · Chute spectaculaire à l’an 26
Loyer Goxoki an 1
5,38 €/m²/mois
597 €/mois · logement 111 m²
Loyer Goxoki an 25
6,33 €/m²/mois
703 €/mois · logement 111 m²
Loyer Goxoki an 26
1,64 €/m²/mois
182 €/mois · sans prêt
Loyer
Moitié du capital et totalité des intérêts de l’emprunt, disparaît complètement à l’an 26. + Taxe foncière (Base 2026 : 2 000 €. +3.9%/an) + Assurance Immeuble (Base 2026 : 500 €. + 4%/an).
Contribution CCA
Moitié du capital de l’emprunt, disparait complètement à l’an 26.
An 26 (2051) — fin du prêt : le loyer chute à 1,64 €/m²/mois,
soit 182 €/mois par logement de 111 m² (assurance + taxe foncière uniquement).
Le loyer marché atteindra ~18,4 €/m²/mois à cette date, soit 2 039€/mois.
Tableau récapitulatif par habitant (111 m²)
| Moment | Loyer Goxoki | Loyer marché (proj.) | Économie mensuelle |
|---|---|---|---|
| An 1 (2026) | 597 €/mois | 1 243 €/mois | 646 €/mois |
| An 10 (2035) | 637 €/mois | 1 481 €/mois | 844 €/mois |
| An 25 (2050) | 703 €/mois | 1 998 €/mois | 1 295 €/mois |
| An 26 (2051) | 182 €/mois | 2 039 €/mois | 1 857 €/mois |
Économie cumulée sur 25 ans
285 960 €
par ménage · vs loyer marché +2 %/an
Au terme des 25 ans
Cession de l’usufruit et revente indexée sur le marché local
Surface immeuble
333 m²
3 logements · ~111 m² moy.
Apport habitants cumulé
450 000 €
Compte Courant d’Associé
Prix usufruit
1 351 €/m²
450 000 € ÷ 333 m²
1
CCA cumulé = 450 000 €
Via l’apport initial de 300 000 € et les 150 000 € decontributions mensuelles sur 25 ans.
2
Chaque ménage choisit de poursuivre la location (1.84€/mois)
Ou d’acheter l’usufruit de son logement. Financement par le CCA déjà détenu par Etxalde.
3
Les habitants sont cogestionnaires de la coopérative Etxalde.
4
Revente possible de l’usufruit, indexée sur le marché
150 000 € / logement × (index revente ÷ index achat) · Base 100 = moy. des 10 dernières ventes à Hasparren
Simulateur de revente indexée
Prix de revente estimé
540 000 €
Évolution
+ 90 000 €
Base 100 = moyenne des prix au m² des 10 dernières ventes à Hasparren, calculée à la date d’achat puis à la date de revente de l’usufruit.
5 · Marché immobilier à Hasparren
Données réelles 2015–2025 · Contexte pour l’indexation future de l’usufruit
Prix 2015
~2 000 €/m²
source DVF (impots.gouv.fr)
Prix 2022
~3 314 €/m²
pic historique
Prix 2025
~3 200 €/m²
source MeilleursAgents
Hausse 10 ans
+60 %
2015 → 2025
| Année | Prix achat (€/m²) | Loyer médian (€/m²/mois) | Note |
|---|---|---|---|
| 2015 | ~2 000 | 7,0 | — |
| 2016 | ~2 080 | 7,1 | — |
| 2017 | ~2 180 | 7,2 | — |
| 2018 | ~2 280 | 7,4 | — |
| 2019 | ~2 450 | 7,8 | — |
| 2020 | ~2 580 | 8,0 | — |
| 2021 | ~2 800 | 8,5 | — |
| 2022 | 3 314 | 9,2 | pic |
| 2023 | ~3 000 | 10,0 | correction |
| 2024 | ~2 980 | 10,9 | +2,44 %/an |
| 2025 | ~3 200 | 11,0 | stabilisation |
L’usufruit Goxoki sera cédé en 2050 à 1 351 €/m² (450 000 € ÷ 333 m²),
soit environ 3 fois moins que le marché projeté (~5 200 €/m² à +3 %/an).
L’écart de ~3 850 €/m² représente l’accessibilité durable créée pour la population locale.
Sources : Observatoire des loyers Pays Basque (AUDAP) · DVF/Etalab (impots.gouv.fr)· Orpi · MeilleursAgents · ParuVendu · Les projections sont indicatives.
Gains pour la population
Visualisations du marché, des loyers et de l’économie cumulée
Fig. 1 — Prix d’achat au m² à Hasparren (réel 2015–2025, projection +3 %/an jusqu’en 2050).
Le losange vert indique le prix de cession de l’usufruit Goxoki (1 351 €/m²),
~3 fois moins que le marché projeté (~5 200 €/m² en 2050).
Fig. 2 — Loyer Goxoki décomposé (remboursement prêt fixe + assurance +4 %/an + TF +3,9 %/an)
vs loyer marché (+2 %/an). À l’an 26, fin du prêt : chute à 1,64 €/m²/mois
(182 €/mois par logement de 111 m²). Loyer marché 2050 : ~18 €/m²/mois.
Fig. 3 — Économie cumulée par habitant Goxoki vs un locataire du marché
(logement 111 m², hypothèse loyers +2 %/an).
Au terme des 25 ans : 285 960 € d’économie par habitant,
sans compter l’accumulation du CCA.
Économie totale 25 ans
285 960 €
par ménage · loyers +2 %/an
Loyer Goxoki an 1
597 €/mois
5,38 €/m²/mois × 111 m²
Loyer Goxoki an 26
182 €/mois
1,64 €/m²/mois · sans prêt
Loyer marché, an 26 : 1 998 €/mois . 18€/m².
Hypothèses : prêt 4 % · 25 ans · mensualité 1 584 €/mois · assurance +4 %/an (base 500 €/an) · taxe foncière +3,9 %/an (base 2 000 €/an) · loyers marché +2 %/an · logement 111 m². Projections indicatives.